16 de abril de 2017 En Conceptos básicos

¿En qué consiste una cláusula abusiva?

Una cláusula abusiva es toda cláusula contractual no negociada individualmente, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes en el documento del crédito hipotecario. Causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno derecho.

 

GASTOS DE HIPOTECA

Al contratar una hipoteca debemos saber que hay dos tipos de gastos que sí o sí hay que pagar. Por un lado, los de la compraventa, es decir, lo que se conoce comúnmente escriturar la casa, y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Según el Tribunal Supremo, los gastos de constitución del préstamo hipotecaria deben asumirlos la entidad prestamista como parte interesada, aunque es verdad que hay partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. Es decir, si en su momento el banco nos obligó a pagar todos y cada uno de los gastos, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según informa el alto tribunal los consumidores no deberían hacerse cargo de:

  1. Gastos notariales:  Podemos recuperar la mitad de esta partida.
  2. Honorarios de gestoría: Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto.
  3. Gastos de Registro de la Propiedad:  Tenemos derecho a recuperar el total abonado en costas de inscripción.

En un fallo celebrado en diciembre de 2015, el Tribunal establece que hay una práctica abusiva   porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de los gastos y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

Si quieres reclamar los gastos de hipoteca debes tener en cuenta:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
  3. Si a pesar de todo el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados.

Este despacho de abogados se encargaría de hacer todos los trámites para garantizar que el contenido de la reclamación, así como la recepción por el destinatario sean correctas, descargando al cliente de no tengan que realizar ninguna gestión.

 

CLÁUSULA SUELO 

Hoy en día estamos muy familiarizados con las palabras cláusula suelo, hipotecas abusivas, cláusulas abusivas… Sin embargo, y a pesar de ello, un estudio ha revelado que 4 de cada 10 personas no saben qué significan exactamente esos términos, incluso a muchos seguro que le afectarán y no lo saben.  Que tantas personas no sepan exactamente el significado de la cláusula suelo a pesar de toda la información que hay de la misma puede llegar a resultar cuanto menos relevante. La nulidad del suelo hipotecario incluso obligó al Gobierno de la nación a tomar medidas para evitar el colapso de los juzgados, pues se calcula que hay unos 3,5 millones de hogares afectados por la aplicación abusiva de esta cláusula.

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo de una hipoteca variable. Dicho tipo se aplica si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido.

Antes y durante la crisis, muchas de las hipotecas variables que se concedían tenían esta cláusula suelo, cuyo valor rara vez bajaba del 3%. En consecuencia, cuando el euríbor (el índice de referencia más utilizado) empezó a caer, a muchos hipotecados se les aplicó un tipo mínimo que les hacía pagar más dinero del que hubieran abonado si no existiera ese tope.

Sin embargo, muchas de las cláusulas suelo fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, pues en muchos casos no explicaron cuáles eran las consecuencias de tener un suelo en la hipoteca. En consecuencia, muchos afectados empezaron a denunciar a su entidad para reclamar que les devolviera lo cobrado de más.

Así, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar el suelo.

Todos los afectados por esta cláusula abusiva pueden reclamar a su banco que les devuelva cada euro pagado de más debido a su aplicación. Para exigir el reembolso de ese dinero existen dos vías: la extrajudicial y la judicial.

Vía Extrajudicial: Desde enero de 2017, los reclamantes pueden exigir a su banco la devolución de lo pagado por el suelo a través del mecanismo extrajudicial gratuito establecido por el Real Decreto-ley 1/2017. Para ello, se puede hacer de tres formas:

  • Interponer una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco
  • Si la entidad acepta la solicitud a trámite, nos calculará cuánto nos debe, nos mostrará un desglose del cálculo y nos hará una oferta de devolución en metálico.
  • Si llegamos a un acuerdo, se nos devolverá el dinero del modo pactado en un plazo no superior a los tres meses a contar desde el inicio del procedimiento.

En caso de que no se acepte nuestra reclamación o no lleguemos a un acuerdo en tres meses, el proceso se dará por concluido.

Vía judicial: Consiste en denunciar al banco ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas de nuestra provincia, unos tribunales que se crearon en mayo de 2017 para resolver casos relacionados con el suelo, con la devolución de los gastos de escrituración de la hipoteca, con los préstamos multidivisa, etc…

 

COMISIONES POR RECLAMACIÓN

DE POSICIONES DEUDORAS 

Le cobran entre 20 y 30 euros cada vez que se produce y vulnera la normativa que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes, según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad.

Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.

El banco deberá justificar que el cobro esté vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente (por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión). Es nula la cláusula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

 

IINTERESES DE DEMORA

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero -actualmente en el 3%- de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en demora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora.

En junio de 2016, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado.

VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Ha sido una cláusula muy utilizada en el sector hipotecario que los bancos utilizaban cuando el deudor no pagaba una o varias cuotas.

La justicia solo reconoce validez a la cláusula de vencimiento anticipado cuando se da por parte del deudor una un incumplimiento grave y manifiesto de sus obligaciones esenciales, pero nunca cuando se trate de obligaciones accesorias o incumplimientos irrelevantes.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Puedes ponerte en contacto con nosotros en:

📞 📞 653 39 49 79
📧📧luis_gallardo_derecho@hotmail.com
🏠🏠Calle Obispo San Juan de Ribera número 9, 2º i. Badajoz